Por Renata Duarte | Março de 2026
O mercado imobiliário carioca vive uma transformação silenciosa: unidades menores, em bairros nobres, com taxas de absorção que desafiam qualquer previsão conservadora. Em 2026, o metro quadrado de Ipanema alcançou a marca de R$ 25.302, segundo o Índice FipeZAP — e a tendência não mostra sinais de arrefecimento. A pergunta que analistas, investidores e urbanistas fazem é: o que está alimentando essa corrida por studios na Zona Sul?
O que mudou na legislação para viabilizar os studios compactos?
Até 2019, a legislação carioca impunha metragens mínimas e exigência obrigatória de vagas de garagem para empreendimentos residenciais — restrições que vinham desde os anos 1960 e que, na prática, inviabilizavam unidades compactas em bairros como Ipanema, Leblon e Copacabana. A revisão do Código de Obras em 2019, seguida pela reformulação do Plano Diretor em janeiro de 2024, dispensou vagas e flexibilizou as metragens. O resultado foi imediato: uma onda de novos empreendimentos voltados para o segmento de studios de 25 a 50 m², com tipologias que incluem suítes, up gardens e coberturas lineares.
A ADEMI-RJ estima que, em média, 80% das unidades compactas entre 30 e 50 m² são comercializadas ainda na fase de lançamento, predominantemente para investidores que buscam rentabilização via locação de curta e média duração.
Quais dados sustentam a valorização de Ipanema como polo de investimento?
Os números são expressivos. Ipanema registrou valorização de 12,5% nos preços de imóveis residenciais ao longo de 2025 — mais que o dobro da média nacional de 6,52%, conforme apurado pelo Índice FipeZAP. No segmento de alto padrão, o SECOVI-Rio indicou valorização acumulada de 14,2% no mesmo período. Na Avenida Vieira Souto e na Rua Prudente de Morais, o metro quadrado já oscila entre R$ 40 mil e R$ 65 mil.
Esse desempenho não é acidental. O Rio de Janeiro recebeu 12,5 milhões de turistas em 2025, dos quais 2,1 milhões eram estrangeiros, injetando R$ 27,2 bilhões na economia local. A ampliação da malha aérea internacional e o aumento da procura por hospedagem alternativa (estilo Airbnb) transformaram os studios compactos na Zona Sul em ativos de alta liquidez.
Como empreendimentos recentes refletem essa nova dinâmica?
Grandes incorporadoras já se posicionaram para capturar essa demanda. A Opportunity, por exemplo, acumula quase R$ 1 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas) com sua coleção “Be.in.Rio” — dez empreendimentos compactos entre Ipanema e Copacabana, com taxa média de vendas de 83%. Cinco novos lançamentos estão previstos para 2026, totalizando 212 unidades e R$ 265 milhões em VGV. A canadense Brookfield Properties também busca terrenos na Zona Sul para empreendimentos compactos voltados a short stay.
Outro projeto que ilustra essa tendência é o Garcya Praia Studios, na Rua Garcia d’Ávila, 182 — um dos endereços mais valorizados de Ipanema. O empreendimento da Safira Engenharia em parceria com Balassiano Engenharia reúne 67 unidades mais uma loja, com tipologias de 30 a 50 m² que incluem studios, suítes, up gardens e coberturas lineares. O condomínio oferece rooftop com piscina, academia, sauna e lounge-bar, além de coworking e lavanderia compartilhada — infraestrutura que reforça a atratividade tanto para moradores quanto para hóspedes de locação por temporada. A segurança passa por fechaduras com biometria digital e portaria com pulmão de segurança.
O que esperar do mercado de studios na Zona Sul em 2026 e além?
A convergência entre escassez de terrenos em bairros nobres, legislação mais flexível, recorde de turismo e mudanças demográficas (crescimento de famílias menores e pessoas vivendo sozinhas) sustenta projeções otimistas. O SECOVI-Rio projeta um cenário aquecido para 2026, reforçado pela expectativa de queda da taxa Selic e maior disponibilidade de crédito habitacional.
O primeiro bimestre de 2025 já havia registrado o melhor resultado da década em vendas residenciais no Rio, com aumento de 72% nas transações em comparação a 2020, segundo a ADEMI-RJ. A tendência para 2026 é de manutenção desse ritmo, com os studios compactos na Zona Sul consolidando-se como a principal classe de ativos imobiliários para investidores que buscam renda passiva, valorização patrimonial e proteção contra inflação.
Para analistas do setor, a questão já não é se os studios compactos em Ipanema e Copacabana vão se valorizar — mas quanto.
Renata Duarte é jornalista especializada em mercado imobiliário e investimentos urbanos. Colabora com portais de economia e urbanismo desde 2018.